Eine Immobilie richtig bewerten

Für Ihre Haus-, Grundstücks- oder Wohnungsbewertung zählt der Verkehrswert zu den wichtigsten und zentralen Informationen beim Immobilienverkauf.

Auf dieser Basis wird der Verkaufspreis festgelegt.

 

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der Verkaufspreis, den ein Immobilienverkäufer an einem bestimmten Stichtag voraussichtlich am Markt erzielen wird. Dabei gelten stets die Regeln des Marktes, das heisst, eine hohe Nachfrage und ein knappes Angebot steigern den Verkehrswert.

Somit entspricht der Verkehrswert nicht immer dem Marktpreis!

 

Wie wird der Verkehrswert berechnet?

Es existieren verschiedene Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie.

 

Vergleichswertverfahren

Für selbst genutzte Immobilien (inklusive Grundstücke)

Grundlage der Berechnung sind bereits verkaufte Immobilien, die ähnliche Merkmale aufweisen – darunter Zustand, Größe, Ausstattung, Bodenbeschaffenheit und Lage. Hinzu kommen Aspekte wie Infrastruktur sowie Einkommens- und Altersverteilung in der Umgebung der Immobilie. Sofern es ausreichend viele und aussagekräftige Referenzwerte gibt, liefert das Verfahren sehr gute und genaue Ergebnisse unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage.

 

Sachwertverfahren

Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen

Das Sachwertverfahren stellt das gebräuchlichste aber auch komplexeste Wertermittlungsverfahren dar.

Es orientiert sich an den möglichen Herstellungskosten einer Immobilie. Hier wird der Bodenwert und Gebäudesachwert (Herstellungskosten) ermittelt. Im Weiteren werden wert mindernde Umstände wie Schäden oder eine Sanierungsbedürftigkeit abgezogen.

In der Regel orientieren sich Banken am Sachwert, da er die Substanz der Immobilie widerspiegelt und daher recht verlässlich ist.

 

Ertragswertverfahren

Bei vermieteten Immobilien bzw. Gewerbeimmobilien

Der Verkehrs- bzw. Ertragswert stellt die zukünftig dauerhaft erzielbaren Erträge der Immobilie dar. Er ergibt sich aus der Multiplikation des Reinertrages mit der Restnutzungsdauer der Immobilie. Der Reinertrag errechnet sich aus den Gesamtmieteinnahmen eines Jahres abzüglich der Bewirtschaftungskosten, respektive der Betriebs- und Verwaltungskosten. Weitere Faktoren sind der Bodenwert und die individuellen Einnahmen.

 

Entscheidende Faktoren für die Berechnung des Verkehrswerts?

  • Größe
  • Lage
  • Baujahr
  • Bodenwert
  • Ausstattung wie Balkon, Fahrstuhl, Tiefgarage, Keller, Ausbaumöglichkeiten
  • Gebäudezustand (renovierungsbedürftig, gepflegt oder neuwertig)
  • Preis
  • Energieeffizienz
  • Bevölkerungs-, Alters- und Infrastruktur

 

So bereiten Sie sich für die Immobilienbewertung vor

Für die Haus-, Grundstücks- oder Wohnungsbewertung sind viel Erfahrung und Marktkenntnis notwendig. Sparen Sie also nicht an der falschen Stelle, denn eine Fehlbewertung kann Sie viel Zeit und Geld im Verkaufsprozess kosten. Wenden Sie sich lieber an einen Fachmann.

 

Gutachter finden

In der Regel berechnet ein Sachverständiger den Wert einer Immobilie. Dies kann ein Architekt, ein Ingenieur oder ein professioneller Immobilienmakler sein. Diese Fachleute kennen die aktuelle Marktsituation und bringen das nötige Know-how mit, um Ihre Immobilie korrekt zu bewerten.

Kosten

Die Kosten einer professionellen Bewertung orientieren sich an den folgenden Parametern.

  • Der Komplexität der Bewertung
  • Der Größe und dem Verkehrswert einer Immobilie.
  • Feste Preise gibt es nicht, sondern müssen individuell verhandelt werden. Eine Orientierung bietet die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Bei einem Kauf- bzw. Verkaufswert von 500’000 CHF liegen die durchschnittlichen Honorarkosten zwischen CHF 800 und CHF 1200.

Verrechnet der Gutachter seine Leistungen auf Basis der Schwierigkeitsstufe, so muss dies vorab schriftlich vereinbart worden sein.

Die eigene Immobilie bewerten lassen und dann verkaufen!

Von der Bewertung bis zum Verkauf der eigenen Immobilie liegt meist ein langer Weg! Dokumente einholen, die Immobilie vermarkten, diverse Besichtigungstermine durchführen, potenzielle Käufer einschätzen, Verkaufsverhandlungen führen usw.

Beachten Sie hier die Vor- und Nachteile bei:

 Immobilie selbst verkaufen

  • Alle Vermarktungswege sind möglich
  • Individuelle Verkaufsstrategie
  • Speziell für Ihre Region
  • Keine Courtagen an Makler
  • Hohe Vermarktungskosten fallen an

Verkauf durch den Immobilienmakler/Immobilienshop

  • Bearbeitung Ihres Vorhabens durch sachkundige Experten und sachverständige Unterstützung durch die Immobilienprofis
  • Grosses Netzwerk (Kundenstamm/International/Regional) der Immobilienbroker und Vermarkter liegen vor
  • Professionelle Ausschreibungen auf verschiedenen Immobilienportalen generieren höhere Beachtung und Interesse
  • Eine Verkaufsstrategie liegt ab Beginn der Angebotsphase vor
  • Vergleich und Abgleich von mehreren Angeboten werden sofort bearbeitet
  • Die Führung der Verhandlungen mit Behörden und Kunden sind Sache des Immobilienmaklers/Shops
  • Die gewünschte Vermittlung von Sachverständigen und Finanzdienstleistungen erbringt der Immobilienmakler/Shop
  • Optimierung und Organisation bei Besichtigungen und Auswahlverfahren
  • Selektion der Kaufinteressenten und deren Bonitätsprüfungen
  • Objektbesichtigungen erfolgen erst nach eingehender Prüfung der solventen Kaufabsichten eines Kunden
  • Die Vorbereitung der Kaufverträge erfolgen in Abstimmung mit dem Notar Ihrer Wahl
  • Alle Kosten für die Vermarktung sind in der Verkaufsprovision enthalten und werden bei seriösen Vermarktungsagenturen nur bei Verkauf der Liegenschaft zur Zahlung fällig.
  • Uebergabeprotokoll mit Übergabe der verkauften Immobilie erfolgt durch den Immobilienmakler an den Käufer
  • Die Optimierung und Festlegung von Verkaufserlös und Verkaufsprovision im Voraus ermöglichen effiziente Verkaufsabläufe

Mit AFFOLTER+ARNI Immobilien erhalten Sie alle diese Leistungen und noch mehr aus einer Hand und profitieren gleichzeitig von deren einschlägigen und langjährigen Erfahrungen der Unternehmungen.

Bei der Suche nach Ihrem passenden Makler unterstützen wir Sie gerne!